GAYRİMENKULDE SATIŞ VE KİRA RAKAMLARI ENFLASYONUN ÜZERİNDE

TÜİK tarafından geçtiğimiz günlerde açıklanan aylık ve yıllık enflasyon rakamları özellikle kiracılar ve evsahipleri için büyük önem taşıyordu. Tüketici Fiyat Endeksi’nin( TÜFE) oniki aylık ortalaması baz alınarak belirlenen kira artış oranı Ocak ayı için yüzde 19,60 oldu. Evsahiplerinin bu rakamların çok üzerinde artışlar talep ettiğine dikkat çeken Broker Sezgi Bilge gayrimenkulde asıl belirleyici faktörün arz talep dengesizliği olduğunu belirtti.

TÜFE, kira artışlarında kilit role sahip

TUİK tarafından açıklanan enflasyon rakamlarıyla birlikte kiraların resmi anlamda artış oranı ortaya çıktı. TÜFE’de 2021 yılı Aralık ayında bir önceki aya göre yüzde 13,58, bir önceki yılın Aralık ayına göre yüzde 36,08 artış oldu. Oniki aylık ortalamalara göre ise yüzde 19,60’lık bir artış gerçekleşti. Ancak sokaktaki verilere baktığımızda evsahiplerinin kiralar konusunda çok daha yüksek artışlar talep ettiğini görüyoruz. Evsahipleriyle sorun yaşamak istemeyen veya kış ortasında ev arayışına girmek istemeyenler evsahipleriyle bir orta nokta bulmaya çalışırken resmi rakamları baz alarak kanuni haklarını arama yoluna gidenler de az değil.

Kirası 2500 TL olan ev için TÜFE’ye göre artış 490 TL

Ocak 2022’de kontratı biten bir ev için TÜFE rakamlarına göre yıllık artış rakamının 490 TL olması gerekiyor. Ancak evsahipleri çok daha fazla rakam talep ettiği için anlaşmazlıklar çıkabiliyor. Bazı kiracılar ”kış ortasında aman huzurum kaçmasın” diyerek şartlarını zorlayarak evsahibiyle ters düşmemeye çabalarken, çok sayıda konut için de evsahibi ve kiracı arasında hukuki süreçler başlayabiliyor.

Konut fiyatları doları sadece çıkarken dikkate aldı

Gayrimenkul sektöründe satış fiyatları Aralık ayında dövizdeki dalgalanmanın sadece yukarı giden kısmını baz aldı. Dolardaki düşüş fiyatları çıktığı oranda indirmediği gibi fiyatlar yerinde saydı desek de yanlış olmaz. İstanbul’un lüks semtlerinde fiyat artışları hiç geri yönlü hareket göstermezken, orta ve alt gelir grubunun ikamet ettiği yerlerde az da olsa artışlarda gerileme görüldü. Bazı bölgelerde yüzde 70-80’e varan fiyat artışları olurken sektörde bu rakamların geri çekileceği yönünde bir beklenti şimdilik bulunmuyor. En azından yükseldiği oranda bir sert düşüş olmayacağı sektördeki herkesin hemfikir olduğu bir nokta diyebiliriz.

Bir çalışanın maaşının büyük bölümü kiraya gidiyor

Konut satış fiyatlarındaki artış doğal olarak kiralara da yansıyor. Evsahibi evinin değerindeki artış oranını kira gelirinde de görmek istiyor, kiracı ise kanuni hakları ve kendi gerçeklerinden yola çıkarak kirasında astronomik oranlarda zam istemiyor. Mevcut kiracıların yanısıra bir de yeni ev kiralayacak olanları düşünmek gerekiyor. Bu anlamda bakıldığında kiralar açısında sürdürülebilir olmayan bir tablo ortaya çıkıyor.

Tayin yeri olarak en son istenen yer İstanbul

Kamu veya özel sektör çalışanları açısından geçmişte görev yeri açısından arzulanan şehir olan İstanbul uzunca bir süredir listenin son sırasında yer alıyor. Bunda en büyük faktör kiraların yüksekliği. Öğretmenlik ve benzeri mesleklere yeni adım atan bir memurun veya çalışanın yalnız başına İstanbul’da ev kiralayabilmesi için maaşının yüzde 60-70’ini gözden çıkarması gerekebiliyor.

Yatırımcılar düşük metrekarelere yöneliyor

Sadece çalışanlar açısından değil öğrenciler için de önemli bir kiralık ev arayışı mevcut. Gayrimenkul yatırımı düşünenler bu anlamda düşük metrekareli konutlara yönelebiliyor. Öğrenci veya bekar çalışanların yaşayabileceği stüdyo veya 1+1 konutlar kira getirisi açısından yatırımcıyı cezbedebiliyor. Bu hedef kiracı kitlesi için İstanbul’un merkezinden ziyade Kurtköy,Pendik,Ballıca gibi bölgelere de yönelim var. Aylık bütçesinden kira tasarrufu etmek isteyen öğrenciler veya bekar çalışanlar ulaşım süresi uzun olsa da kirası daha uygun yerleri tercih ediyor.

Ancak konut üretimi artarsa fiyatlar dengelenir

Gayrimenkulde fiyatların bu kadar hızlı yükselmesinin sebebi talebin çok olmasına karşın talebi karşılayabilecek arzın azlığı. Arz talep dengesi oturmadığı sürece kiralarda sert bir düşüş olmayacaktır. İnşaat sektöründe pandemiyle birlikte başlayan yavaşlama, malzeme fiyatlarındaki artış ve çeşitli imar problemleri nedeniyle durma noktasına gelmiş durumda. Yine de firmalar üretimi sürdürmek istiyor. Kendi bölgem olan Kadıköy’den örnek vermem gerekirse Fikirtepe’de daha önce verilmiş olan imarın geri çekilmesiyle yeni inşaatlar için hız kesildi. Sahil bandının üst kısmı için yükseklik sınırı geldi ama imarda yapılan iyileşme üretime yansımıştı. Şimdi inşaat firmalarının sahil bandının alt kısmındaki eski binaların yenilenmesi için imar durumunda bir değişiklik beklentisi var. Sadece Kadıköy için değil her bölge için üretim artarsa fiyatlar dengelenecektir.