Böyle giderse dar gelirlinin ev sahibi olması hayal olacak

Malzeme fiyatlarındaki zamlar nedeniyle artan maliyetler inşaat sektöründe yeni projeleri durma noktasına getirdi. Olay Gazetesi Yazarı Mustafa Pazartesi Söyleşileri’nin bu haftaki konuğu İnşaat Müteahhitleri Sanayici ve İş İnsanları Derneği Başkanı Mustafa Andıç. Andıç, inşaat sektöründe yaşananlar ile ilgili önemli tespitler yaptı, çözüm önerilerini dile getirdi.

Malzeme fiyatlarındaki zamlar nedeniyle artan maliyetler inşaat sektöründe yeni projeleri durma noktasına getirdi. İMSİAD Başkanı Mustafa Andıç, yeni konutlarda  inşaat metrekare maliyetinin 4 bin liraya yaklaştığını belirterek, “Son 15 yılda 2 maaşlı ailelere ev sattık. Bugün evine 2 maaş giren bir ailenin zamlar ve faiz oranları nedeniyle ev alması mümkün değil. Şehrimiz ölçeğinde 3+1 daire fiyatının 1 milyonun altında olması hayal olacaktır” dedi.

Konut satış fiyatlarının yüksek seyretmesi  kiralık evlerin fiyatını da  yükselti. Bu durumun sürdürülebilir olmadığını belirten Andıç, “Belli bölgelerde yüksek kat ve yüksek emsal vermekten çekinilmemeli, yeşili bol ama yüksek binalar yoluyla arsa payı düşürülmelidir. Ayrıca fiyat artışlarının dizginlenmesi için piyasanın malzeme ihtiyacının istikrarlı  bir hale getirilmesi gerekir. Tüm bunlar olduğunda yeni üretimler artabilir, yeni üretimler artınca da kiralar da olması gereken seviyeye gelebilir ” diye konuştu.

Pazartesi Söyleşileri’nin bu haftaki konuğu  İnşaat Müteahhitleri Sanayici ve İş İnsanları Derneği Başkanı Mustafa Andıç.

Andıç, inşaat sektöründe yaşananlar ile ilgili  önemli tespitler yaptı, çözüm önerilerini dile getirdi.

METREKARE MALİYET FİYATLARI 4 BİN LİRAYA YAKLAŞTI

Başta demir fiyatları olmak üzere inşaat malzemelerine fahiş zamlar geldi. Kalitesine göre inşaat maliyetlerinin metrekare fiyatı ne kadar oldu?

Bu tabii geniş bir skala. Bitişik nizam, ayrık nizam, ayrı sosyal donatılı konutlara göre evlerin fiyatı değişir. Ama bir konutun metrekare maliyeti arsa bedeli hariç 4 bin liraya yaklaştı.

TEDARİK SORUNUMUZ SÜRÜYOR

Son basın toplantınızda demir ve diğer hammadde fiyatlarının  ihracata olan talep nedeniyle olağanüstü arttığını belirtmiştiniz. Bu durum devam ediyor mu?

İhracat devam ediyor ancak devletin, ithal demirin tonunda 45 dolarlık indirim kararı, iç piyasayı olumlu  etkiledi. Demirin tonu 6 bin 600 liraya kadar geriledi. Demirin fiyatı 7 bin 500 liraya kadar çıkmıştı. Diğer malzemelerde de durum aynı. Tabii burada fiyat artışlarının dışında bir de tedarik sorunumuz var. İnşaat malzemesi tedariğindeki sorunlar devam ediyor.

“ÖNCE İÇ PİYASANIN İHTİYACI GİDERİLMELİ”

Serbest piyasa ekonomisiyle yönetiliyoruz ancak devlet kamusal çıkar gerektiren durumlarda müdahaleci rol üstlenebiliyor. Bu noktada hükümetten beklentileriniz nelerdir?

Ahşap ürünleri, ihracı kayda bağlı ürünler listesine alındı. Bu karar, sorunu tam olarak çözmedi ama yine de kontrolsüz ihracat, ihracı kayda bağlı ürünler listesine alınarak dizginlenmeli. Neden? İç piyasanın ihtiyacını gidermeden yurt dışına ürün satılmamalı. Yurt dışından talep olunca, inşaat malzemeleri üreticileri iç piyasayı bir anda unuttular ve ihracata yöneldiler.  İç piyasa ile çok çalışmak istemedikleri için fiyatlara sürekli zam yaptılar. Bu da hem malzemeye erişimi zorlaştırdı hem de periyodik zamlara yol açtı.  İthal malzemelerde de yüzde 150’ye varan fiyat artışları oldu. Bizler iç piyasanın  ihtiyaçlarının giderilip, daha sonra ihracata ağırlık verilmesini bekliyoruz.  Çünkü iç piyasa üretimi yapılmazsa sektör daralacak ve işsizliğe neden olacak. Bunun bedeli de ülkemiz için daha ağır olacak.

“EN KAZANÇI YATIRIM GAYRİMENKULDÜR”

Maliyet artışlarıyla konut fiyatı artışlarının aynı oranda olmadığını görüyoruz. Maliyet artışları, konut fiyatları artışından daha yüksek görünüyor. Bu kredi faizlerinin yükselişinden kaynaklı bir talep daralmasından mı kaynaklanıyor?

Sadece kredi faizinin yüksekliği değil vatandaşın alım gücünün düşmesinin ve işsizliğin artmasının da payı var.  Bugün vatandaşın gayrimenkule ulaşamamasının nedeni alım gücünün düşmesinden kaynaklanıyor. Bir de vatandaş birikimlerini farklı finans enstürmanlarına kaydırdı.  Ancak biz hep, bunun sonucunun hüsran olacağını söylüyoruz.  Çünkü gayrimenkul kadar garantili hiçbir yatırım yoktur. Vatandaş kısa vadede kripto paralardan kazanabilir. Ancak gayrimenkul yatırımından daha fazla kazanmaları mümkün değil. Kısa vadede diğer enstürmanlar daha çok kazandırıyor görünse de uzun vadede gayrimenkul kesinlikle çok daha fazla kazandırır.

Tüm bu gelişmeler nedeniyle yeni konut projelerinin de durma noktasına geldiği belirtiliyor. Yeni projelerde durum nedir?

Söylediğiniz gibi yeni projelerde daralma sürüyor. Şimdi az önce konuştuğumuz konular çerçevesinde sektörün bu koşullar altında yatırım yapması mümkün değil. Siz maliyetlerini öngöremediğiniz ve fiyat artışlarını satış fiyatlarına yansıtamadığınız bir işi yapar mısınız? Bu sebeple sektör temsicileri, fiyat artışlarını dizginleyemediği ve fiyat revizyonu  yapamadığı için yatırımlarını azaltıyor. Bunun artçıları ise ülkemiz adına çok ağır olacak. 250’ye yakın alt sektörü ilgilendiren inşaat durma noktasına gelirse işsizlik anormal boyuta gelebilir.  Devletimizin de buradan gelir vergisi ve SSK primi gibi çok ciddi kayıpları olabilir.

“YÜKSEK KİRA ARTIŞLARINI  YENİ İMAR ALANLARI DİZGİNLER”

Vatandaş, konutta kredi faizleri ve  yüksek satış fiyatları  nedeniyle kiralık evlere yöneldi. Ancak bu kez kiralık evlere olan talep patlamasından dolayı kira fiyatları olağanüstü yükseldi. Emlakçıların telefonları, kiralık ev arayan vatandaşlar nedeniyle susmuyor. Vatandaş kredi faizleri ve fiyatların yüksekliğinden ev satın almıyor ancak kiralık ev de bulamıyor. Bu kısır döngüden nasıl çıkabiliriz?

 Bu kısır döngüden çıkabilmemiz için uzun zamandır talep ettiğimiz imar alanlarının açılması gerekir. Belli bölgelerde yüksek kat ve yüksek emsal vermekten çekinilmemeli, yeşili bol ama yüksek binalar yoluyla arsa payı düşürülmelidir. Ayrıca fiyat artışlarının dizginlenmesi için piyasanın malzeme ihtiyacının istikrarlı  bir hale getirilmesi gerekir. Tüm bunlar olduğunda yeni üretimler artabilir, yeni üretimler artınca da kiralar da olması gereken seviyeye gelebilir. İçinde  bulunduğmuz durum devam ederse kiralar  daha fazla yükselebilir ve ev satışı daha da azalabilir. Göçün de kiralara olumsuz etkisi olacağını düşünüyorum.

 Kiralık konut fiyatlarının yükselmesi bazı ev sahiplerinin iştahını kabarttı. Mevcut kiracılarını çıkarıp, daha yüksek fiyata evlerini kiralamak isteyen çok sayıda ev sahibinin olduğunu duyuyoruz. Bu durumu nasıl değerlendiriyorsunuz?

 Bunu genel bir gayriahlaki durum olarak değerlendiriyoruz. Bu her konuda yaşanabiliyor. Bizim sektörümüzde de fırsatçı bir zihniyetin malzemeye zam yapıp, iç piyasayı unutması gibi. Bu konuda devletimizin konuya müdahil olup düzenleme yapması gerekir. Eğer bir takım önlemler alınmazsa ev bulunamaz noktaya gelinecek ya da fiyatlar anormal seviyede artacak.

Konut piyasasında arz ve talebin ne zaman dengeleneceğini öngörüyorusunuz? 

Bu denge bozulmuş durumda. Arz ve talep dengesi ekonomik istikrar ile oluşabilir.  Sektörün malzeme temininde sıkıntı yaşamaması ve malzemeye zam yapılmaması  gerekir. Ayrıca konut kredisi faiz oranının birin altına gerilemesi gerekir.  İşsizliğin azalması, vatandaşın uzun vadeli borçlanabilmesi lazım. Tüm bunların olması halinde arz talep dengesi oluşabilir. Ayrıca inşaat sektörü alt yapısı çok güçlü bir sektördür. Sektörün ihtiyaçlarını  çok kısa sürede giderebilecek tecrübesi vardır. Yeter ki istikrarlı bir ortam oluşsun.

“ÖNLEM ALINMAZSA EV ALMAK ÇOK ZORLAŞACAK”

Konut fiyatlarının olağanüstü arttığını belirttik. Bu durum beraberinde dar gelirli ve orta direk diye tanımladığımız kesimlerin konut satın almasını da olumsuz etkiliyor. Dar gelirli kesiminin ev sahibi olmayacağı bir döneme mi girdik?

Evet bu doğru. Bu koşullarda dar gelirlinin ev sahibi olması hayal olacak. Ancak TOKİ’den sosyal konut alma ihtimali olabilir. Son 15 yılda 2 maaşlı ailelere ev sattık. Bugün evine 2 maaş giren bir ailenin zamlar ve faiz oranları nedeniyle ev alması mümkün değil. Şehrimiz ölçeğinde 3+1 daire fiyatının 1 milyonun altında olması hayal olacaktır. Oraya doğru gidiyoruz. Şu anda 2019 veya 2020 yılında başlanan eski daireler var.  Ama bugün kazma vurduğumuz bir yerde bu rakamlar kaçınılmaz.

Konut talebinde hiç kuşkusuz kredi faizlerinin de rolü büyük. Hükümetten faizlerin düşeceğine dair açıklamalar geliyor. Ancak kredi faizlerinin düşmesi bu kez konut fiyatlarının artmasına yol açıyor. Yani her durumda ülkemizde konut fiyatları artıyor.

Bu kaçınılmaz. Bugün de fiyat ayarlamaları azar azar yapılıyor. Fiyatlar zaten olması gereken seviyenin altında seyrediyor. Talep azlığı nedeniyle, az önce de konuştumuz gibi malzeme fiyatlarında artış var.  Şunu da unutmamak lazım: Satışın az olduğu dönemlerde alıcılardan  zaten düşük olan  fiyatın  yüzde 50 düşüğüne gayrimenkul almak istenilmesini gayri ahlaki buluyoruz.

“DOĞANKÖY VE GÖRÜKLE MERA ALANLARININ İMARA AÇILMASI LAZIM”

Konut fiyatları artışına bağlı olarak arsa ve arazi fiyatları da arttı. Özellikle Nilüfer merkezde imarlı arsa sorunu var. Bu da kentin Batı’ya doğru genişlemesini kaçınılmaz kılıyor. Bursa’nın yeni yerleşim alanları nereleri olacak?

Öncelikle acilen Doğanköy ve Görükle’de  mera alanının imara açılması lazım. Devamında imalatı devam eden sanayi bölgelerine yakın olan Badırga’nın bugünden planlanması, o sanayi bölgelerinde çalışacak insanların yaşayacakları bölgelerin hazırlanması gerekir.  Aksi taktirde yeni gecekondulaşmalar kaçınılmaz olacaktır.

Topraktan satış yöntemini sormak isterim. Geçmiş yıllarda topraktan satış yöntemi nedeniyle vatandaşın mağdur olduğu projeler olduğunu biliyoruz. Topraktan satış yöntemi konusunda değerlendirmenizi alalım.

Topraktan satışta firma çok önemli. Binanın  dış görseline ve iç dekorasyonuna değil firmanın geçmişine bakılmalı. Bu yönteme karşı değiliz ama bu işe yıllarca emek vermiş, sektörde ismi olan firmalarda herhangi bir sorun yaşanmaz.

“KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN ÖNÜNÜ TIKAYAN TÜM UNSURLAR ORTADAN KALDIRILMALI”

Kentsel dönüşüm konusundaki değerlendirmenizi de almak isterim

Kentsel dönüşümü bir ulusal güvenlk sorunu olarak görüyoruz. Son dönemde yaşadığımız  yangın ve sel felaketlerine hazırlıksız olduğumuzda kayıplarımızın ne kadar büyük olduğunu gördük. Olası bir depremde 10 binlerce  insanımızı yitirebileceğimiz gibi, 100 milyarlarca dolarlık maddi kayıplara uğrayabiliriz. Deprem nedeniyle sanayide çarkların durması, devletin gelir kaybına uğraması beka sorununa dönüşebilir. Bu nedenle en önemli sorun olarak gördüğümüz kentsel dönüşümü tıkayacak tüm unsurların süratle giderilmesi, mevzuatın sadeleştirilmesi, konunun bir milli güvenlik sorunu olarak  görülmesi,  devlemizin kurala kaideye bağlı olarak bu işi özel sektöre ihale yoluyla aktarmasını bekliyoruz.  Vatandaşımızın gelir seviyesini de düşünerek,   kentsel dönüşüme devletin kaynak ayırması gerektiğini söylüyoruz. Deprem olduğunda yüzlerce milyar dolarlık kaynak aktarmaktansa, çok daha az kaynak kullanarak  kentsel dönüşüme başlanmalı ve bu iş hızlandırılmalıdır. Türk inşaat sektörü deneyimi, birikimi ve alt yapısıyla  devletin önderliğinde çok kısa sürede yaklaşık 6 milyon adet gayrimenkulu dönüştürebilir.

“DEVLETTEN BEKLENTİLERİMİZ”

Son olarak beklentilerinizi konuşalım

Malzemeyi yüzde 18 KDV ile alıyoruz. 150 metrekarenin altındaki konutlara yüzde 1 KDV  kesiyoruz. Yüzde 17’lik kısmı Maliye’den geri almak uzun zaman alıyor.  Bu kargaşayı yok etmek adına inşaat malzemelerinde KDV oranının yüzde 8’e indirilmesi iyi olur. Ayrıca kamu ve özel sektörün iş yükü de azaltılabilir. Konut kredi kampanyasının yapılmasını, ilk kez gayrimenkul alacakların tapu harcına indirim gelmesini, ilk defa ticari mülk alacaklara KDV indirimi yapılmasını bekliyoruz. Bir de kampanyaların  sadece sıfır konutları ve ticari alanları içermesi gerekir. Böyle olursa yeni projeler başlar. İkinci elde yapılacak kampanyalarda kullanılan krediler farklı enstürmanlara yatırılabiliyor.

FOTOĞRAFLAR: BİRCAN ÖRSEL