Maliyet artışı satış fiyatlarını uçurdu!

İnşaat maliyet artışı konut üreticilerini olumsuz yönde etkiledi. Faiz oranları, dövizin yükselişi, konut arz ve talep dalgalanması konut piyasasında satış fiyatlarını yükseltti.

ELİF DİDEM DANACIOĞLU/ BURSADA BUGÜN    bursadabugun.com

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası‘nın yayımladığı konut fiyat endeksine göre fiyatlar Eylül’de geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 35,51 arttı. Aylık bazda artış ise yüzde 3,17 oldu. Yeni konutlarda yıllık artış yüzde 43,5 seviyesine kadar yükselirken, yeni olmayan konutlarda fiyat artışı yüzde 33,9 olarak kaydedildi. Türkiye genelinde konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 14,9 artarak 137 bin 401 oldu.

Konut satış fiyatlarındaki durdurulamaz yükselişin yansımalarını uzmanlara sorduk. Bursa inşaat ve gayrimenkul sektörünün uzmanları, arz talep dengesinin bozulduğuna dikkat çekti. Malzeme fiyatlarının artışından dolayı konut üretirken sıkıntı yaşadıklarına dikkat çeken Bursalı inşaatçılar, malzeme fiyatlarındaki artışın yeni yatırımları etkilediğini söyledi.Global baz da yaşanan malzeme temin sıkıntısının direkt olarak fiyatlara yansımakta olduğunu söyleyen Bursalı inşaatçılar, “Global krizle eş zamanlı olarak ülkemizde yaşanan kur hareketliliğini de hesaba kattığımızda özellikle yerel üreticilerin fiyatlama konusunda ciddi problemleri olmakta” diyerek altını çizdi.

“İNŞAAT MALİYETLERİNİN ARTIŞTA OLMASI KONUT ÜRETİCİSİNİ ETKİLEDİ”

Mehmet Albayrak – İnşaat Mühendisleri Odası Bursa Şube Başkanı

“İnşaat sektörü açısından bakıldığında sektörün sıkıntı içerisinde olduğunu söyleyebiliriz. Malzeme fiyatlarının artışından dolayı konut üretirken sıkıntı yaşıyoruz. Arz talep dengesi bozuldu.Konut sahibi olmak isteyen alıcının, alım gücü arttırılmalıdır.Konut satış fiyatlarının artmasında dövizin etkileri var. Konut satışlarının artmasında yabancıların etkili olduğunu düşünüyorum.İnşaat maliyetlerinin artışta olması konut üreticisini etkiledi. Maliyetlerin artışı sürerken konut üreticisinin bunu satış rakamlarına yansıtması ne yazık ki mümkün olmadı. Ekonomik güven ortamının sağlanması bu anlamda da önemli.”

 “ÖNÜMÜZDEKİ SÜREÇTE BURSA’DA VATANDAŞLARIMIZ İSTEDİĞİ GAYRİMENKULÜ BULAMAYACAK”

Mustafa Andıç – İMSİAD Başkanı

“Bursa’da son 5 yılın en düşük sıfır konut satış ve ipotekli satış rakamlarının yaşandığı yıldayız. Bunun sağlamasını veren de, hem Bursa’da hem de ülkemizde 2021 yılının yine son 5 yılda en çok ikinci el konut satılan yıl olmasıdır. Dolayısıyla görüyoruz ki, halkımız şuan yeni konut alamıyor.2018 Ağustos ayındaki kur şokunu, hemen 2019 yılında önlem alarak değil de, 2020 yılında 0,64 gibi sıra dışı bir konut kredisi önlemi ile telafi etmeye çalışmanın artıları da eksileri de olmuştu. Temennimiz, 2018 Ağustos ayındaki kur şokunu daha şiddetli şekilde yaşadığımız şu günlerin ardından önlem almak için tekrar bir yıl beklenmesin. 2021 yılı 2019’un tekrarı olmasın. İlk kez ev alacaklara ve/veya oturmak için ev alacaklara KDV indirimi, tapu harçlarından muafiyet ve/veya konut kredi kampanyası düzenlenmesi ilk akla gelen önlemlerdir. Unutulmamalıdır ki, ülkemizin en önemli taşıyıcı sektörlerinden biri olan inşaat sektörüne yapılacak her destek ve teşvik, sadece ayakta tuttuğu 250 alt sektöre ve onların doğrudan istihdam ettiği 2 milyonu aşan haneye değil, ev sahibi olma hayali kuran milyonlarca insanımıza yapılacak olan destek ve teşviktir. 2019’dan 2020 yılına geçişte  yeni yapı ruhsatında ülke genelinde yüzde 77 artış olurken, bu artış oranı Bursa’da yüzde 62 düzeyinde kaldığında, aradaki 15 puanlık farkın arzda azalma olacağını, yani önümüzdeki süreçte Bursa’da vatandaşlarımız istediği gayrimenkulü bulamayacak, bunun neticesinde de fiyatlar artacak demiş ve uyarmıştık: siz siz olun tekrar 0,64 gibi bir faiz indirimi beklerken, fiyat artışına yakalanmayın diye. Halkımızı birikimlerini en güvenli liman olan konutta değerlendirebilmelerinin son derece önemli vurgulamış ve hep ev almak için en doğru zamandan geçtiğimizi bıkmadan usanmadan söylemiştik. Şimdi o gün söylediklerimizi daha katmerli şekilde yaşadığımız günlerden geçiyoruz. Dövizdeki artışı aşan malzeme fiyatlarındaki artış artık değil aylık-haftalık, saatlik değiştiği sınav gibi günlerden geçiyoruz.”

“KİRA FİYATLARININ ARTIŞINA NEDEN OLDU”

Erdal Çelebi – Bursa Emlak Müşavirleri Odası Başkanı

“Doğal olarak artan maliyetler konutlara yansıyor. Maliyet artışı konut fiyat artışlarını etkiledi. Tüm dünyayı etkisi altına alan pandemi ve döviz kurundaki artış, sektörümüzü etkiledi. İnşaat sektörünün durması, maliyetlerin aşırı derecede yükselmesine ve bununla beraber gelen arsa fiyatlarının yukarıda olması sonuç olarak bugünü önümüze getiriyor.İnşaat fiyatlarının yukarı çıkmasıyla yatırımcı, yaptığı yatırımların gayrimenkul getirisini hesaplamak zorunda. Bu da kira fiyatlarının artışına neden oldu.”

“YEREL ÜRETİCİLERİN FİYATLAMA KONUSUNDA CİDDİ PROBLEMLERİ VAR”

Ahmet Atış – Atış Yapı YKB

“Bursa özelinde, konut talebi halen daha sürmektedir. Mevcut konut üretiminin 2018 yılında yaşanan krizden etkilenmesi ve şehir içinde yaşanan doğudan batıya taşınma güdüsüyle özellikle şehrin merkez ve batısında oluşan talep fazlası gözle görülebilen bir gerçek. Talebin yoğun olduğu bu bölgelerde, nitelikli konut üretiminin sınırlı olması da bu talep fazlasında önemli bir etkendir.  Maalesef, global bazda pandemi kaynaklı yaşanan tedarik zinciri problemlerini birinci dereceden inşaat sektöründe yaşamaktayız. Global baz da yaşanan malzeme temin sıkıntısı direkt olarak fiyatlara yansımakta. Global krizle eş zamanlı olarak ülkemizde yaşanan kur hareketliliğini de hesaba kattığımızda özellikle yerel üreticilerin fiyatlama konusunda ciddi problemleri olmakta. Bu tedarik sıkıntısı kaynaklı fiyat artışları da doğal olarak üretim maliyetlerini yükseltmektedir. Artış trendin de olan fiyatların gayrimenkullere yansımasını tüketici tarafında yakın zamanlarda görmeye başladık.”

“MALZEME FİYAT ARTIŞLARI YENİ YATIRIMLARIN BAŞLAMASINI ÖTELEMİŞTİR”

Şeref Demir – Akyükselen İnşaat YKB V.

“Maalesef kısa sürede inşaat malzemelerinde astronomik fiyat artışları, inşaat sektörünü de zor bir sürece koymuştur. Bir yıllık süre zarfında yüzde 100’lere varan malzeme fiyat artışları yeni yatırımların, projelerin başlamasını ötelemiştir. Zaruri bir ihtiyaç olan barınma ihtiyacının arzın çok sınırlı olması, mevcut stokların yok denecek kadar az olması nedeniyle yeterince karşılanmamasının bir sebebi olarak kira fiyatlarının artmasına neden olmuştur. Sabit gelirlilerin konut fiyatlarının artış oranında gelirlerinde artış olmaması, konut kredi faiz oranlarının yüksek olması inşaat sektörünün bir süre daha aşağıya doğru ivme kazanacağı kanaatini oluşturmaktadır.”

“MALİYET ARTIŞI FİYATLARA YANSITILMADI”

Mehmet Oruç – Bursa Oruç İnşaat YKB

“Konut fiyatlarının hızla artış göstermesini normal karşılıyorum çünkü, malzeme fiyatları hızla artış gösteriyor. Malzeme fiyatları arttıkça satışlar daralıyor. Henüz hammadde malzemelerindeki fiyat artışı tam olarak konut satış fiyatlarına yansıtılmadı. 2022 yılında konut satış fiyatlarının daha da artacağını öngörüyoruz.”

“MALİYET ARTIŞLARI KONUT FİYATLARINI DA ETKİLEDİ VE SATIŞLARI DÜŞÜRDÜ”

Mustafa Altın – Altın İnşaat YKB

“2021 yılına baktığımız zaman içinden geçtiğimiz ve halen devam eden pandemi dönemi her sektör gibi inşaat sektörü içinde zorluklarla ve olumsuzluklarla geçen bir sene oldu. Özellikle pandemi döneminin de etkisiyle artan maliyetler ve kurdaki dalgalanmalar ile düşen talepler 2021 yılı içerisinde sektörümüzün yarası oldu. Her geçen gün artan ve yüzde 400’lere varan maliyet artışları konut fiyatlarını da etkiledi ve satışları düşürdü. Ülke ekonomisinin ve istihdamının lokomotif sektörü olan sektörümüz; döviz kurlarındaki hareketlilik ve faiz konusunda her sektörün yaşadığı olumsuzluğu fazlasıyla yaşamakta, özellikle son zamanlarda  (pandemi süreci) zaten yüksek olan maliyet artışlarını iyice etkilemektedir. Özellikle yabancı hammadde maliyet artışıyla birlikte piyasada malzeme bulunamaması da sektörü iyice çıkmaza sokmaktadır.Yüksek enflasyona rağmen yapılan faiz indiriminin de her ne kadar kamuoyunda, sektörümüze yaradığı gibi bir algı oluşturulmaya çalışılsa da tam tersine olumlu bir etkisi olmadığı gibi bu algının tersine birikimi olanın ne yapacağı bilemez bir hal almıştır. Bursa’da konut satışları ülkenin her yerinde olduğu gibi negatif bir eğilim göstermektedir. Bir önceki yıla oranla yüzde 40 seviyesin de satışlarda gerilemeler olmuştur. Bu durum başta ülke ekonomisi olmak üzere müteahhit firmaları ve müşterileri olumsuz etkilemeye devam etmektedir. Ülkemizde ekonomiye katkısı yadsınamayacak şekilde olan inşaat sektörünün canlandırılması için acil eylem paketleri ve önlemleri alınması kanaatindeyim. Bu önlemler arasında faiz oranlarının düşürülmesi, vade sayısı avantajı sağlanması, artan maliyetlere karşın denetimlerin sıkılaştırılması gibi başlıca tedbir örnekleri verebilirim. Stok konusuna gelecek olursak; Bursa’da son yıllarda konut stoku olduğunu düşünmüyorum. Alım gücü ve alım şekline bağlı olarak ve özellikle de ekonomik gelişmeleri baz alarak alımlar aşağı yukarı yönlü değişiyor. (Örnek: faiz indiriminde satışların artması gibi)Yabancılara satışlar da artış var diyebilirim. Kurun etkisiyle avantajlı konuma geçen yabancı müşteriler talepleri arttırmış özellikle vatandaşlık için alımları artırmış durumda.”

“DAİRE FİYATLARI SÜREKLİ GÜNCELLENİYOR ARTIK FİYATLARA YETİŞEMİYORUZ”

İsmet Akça – Akcan Yapı YKB

“Aslında tüm dünyada hala etkisini sürdüren pandemi her sektörü olduğu gibi bizim sektörümüzü de etkiledi. Daire fiyatları sürekli güncelleniyor artık fiyatlara yetişemiyoruz. Malzemelere gelen zamlardan dolayı önümüzü göremiyoruz. Artan maliyetler doğal olarak daire fiyatlarına yansıyor. Alım gücü eskisi gibi değil, çok düşük. Birden fazla etkenin olması ve tüm dengeyi değiştirmesi son tüketicideki alım kararını olumsuz olarak belirliyor. Karamsar bir tablo çizmek istemesek de, kâr marjları düşük, fiyatlar yüksek olunca inşaat sektörünün durma noktasına geldiğini söyleyebiliriz.”

“MALZEME ZAMLARI SATIŞ VE KARLARI ETKİLİYOR”

Naci Şahin – Burçin İnşaat YKB

“Sektörümüzde 2021 yılı üretim anlamında iyi olsa da  gelen zamlar sattığın ürünün üstüne çıkıyor ve verdiğin maliyet sayılıyor. Tekrar tekrar zamlar gelince tüketicide beklemeye geçebiliyor. Bu hesabı yapamayan inşaat firmaları da çok yapıp satsa da patinaj yaptığını geç fark ediyor. Konut satışları normal ama karlar çok düşük malzeme zamları satış ve karları etkiliyor. Yabancı satış yüzdesinde fazla bir artış yok daha çok iç piyasa.”

“EMTİA FİYATLARINA RAĞMEN ÇOK KÖTÜ DİYEMEYİZ”

Hüseyin Kıratlı – Kıratlı İnşaat YKB

“Bursa özelinde konut satışları tabiri caiz ise ‘orta şekerli’ diyebiliriz. Aşırı birikmiş konut stoğu olduğunu düşünmüyorum. Gayrimenkul sektöründeki hareketliliğin ölçülebildiği en önemli yer ‘Tapu’ daireleridir. İşimiz gereği haftada 1-2 kez bu dairelere gidiyoruz ve inanılmaz kalabalığa şahit oluyoruz. Yabancılara satışlarında genel durum ile uyumlu olarak ‘orta şekerli’ olduğunu gözlemliyorum.2021 yılı pandemi süreci zorluklarının yanında çok da olumsuz geçmedi. Zira özellikle ihracatçı firmalarımız kurların avantajı ile ihracat rakamlarını arttırmışlardır. Uzun süreli kapanmalar sonrası, normalleşen dönemden itibaren hizmet sektörünün de hızla toparlandığını gözlemliyorum. İnşaat sektörü olarak da aşırı artan arsa ve emtia fiyatlarına rağmen çok kötü diyemeyiz.2022 yılının tüm sektörler açısından 2021 yılından çok daha iyi olacağını düşünüyorum.”

 “BU YIL TOPLAMDA YÜZDE 45’E YAKIN BİR MALİYET ARTIŞI YAŞANDI”

Alparslan Şenocak – BTSO Yönetim Kurulu Üyesi

“Dünyayı köklü biçimde değiştiren pandemi sürecinde 1,5 yıllık bir süreci geride bıraktık. İnşaat ve gayrimenkul sektörü salgından en çok etkilenen sektörlerin başında geliyor. Artan maliyetler, döviz kurlarındaki dalgalanma ve yüksek faiz oranları sektörümüzü olumsuz etkiledi. Özellikle salgının ilk aylarında sektörde işler durma noktasına geldi. 2020 yılında genişleyen kredi olanakları ve konut satışları inşaat sektörünü desteklese de sektörümüzün eski ivmesini kazanması için hala zamana ihtiyacı var. Bu süreçte özellikle girdi maliyetlerindeki artışlar sektörümüzü zorlayan faktörlerin başında geliyor. Bu yıl toplamda yüzde 45’e yakın bir maliyet artışı yaşandı. Son bir buçuk yıllık dönemde demir-çelikte yüzde 140, çimentoda ise yüzde 100’ler seviyesinde yükselişler yaşandı. Küresel enerji ve emtia piyasalarındaki artışlara, döviz kurundaki çıkış da eklenince maliyetlerde yukarı yönlü büyük bir baskı oluştu. Gelecek yıl sektörümüzde çarkların yeniden hızlanması için işletmelerimizin maliyet yüklerinin hafifletilmesi büyük önem taşımaktadır. TÜİK verilerine göre Bursa’da 2020 yılı genelinde 55 bin 222 konut satışı gerçekleşmişti. Bu yılın Ocak-Eylül döneminde ise 34.319 konut satışı yapıldı. Merkez Bankası son iki ayda 300 baz puan faiz indirimine gitti. Ekim ayında kamu bankalarınca da konut kredi faiz oranlarında indirim yapıldı. Bu sürece özel bankaların da dahil olmasıyla konut piyasasında olumlu bir hava oluşacağına inanıyoruz. Pandeminin etkisi ile geçen 2020 yılında ülkemizde yabancılara 40 bin 812 konut satılmıştı. En fazla konutun yabancılara satıldığı yıl ise 2019 olmuştu. Söz konusu yılda 45 bin 483 konut yabancılara satılmıştı. Bu yıl ise yabancılara satışlar ilk 9 ayda 37 bin 479’a ulaştı. Muhtemelen yıl sonunda 50 bin konut satışı hedefine ulaşılmış olacak. Bu da Türkiye’ye yaklaşık 10 milyar dolarlık bir döviz girdisi sağlanması anlamına geliyor. Ocak-Eylül döneminde Bursa, 1.093 konutla yabancıya en fazla konut satılan 6. il durumunda. Bursa’da 2020 yılında yabancıya 1.340 konut satışı gerçekleştirilmişti.”